Huis verhuren? Een alternatief?

Heeft u enkele jaren gespaard? Zoekt u een manier om meer resultaat te maken op uw spaargeld? Of bent u op op zoek naar een bron van extra inkomen? 

Sommige mensen prefereren een belegging in aandelen , maar anderen vinden de risico’s daarvan te groot. 

Wat is een investering met aantrekkelijk resultaat? Welk alternatief is er voor beleggen op de beurs? Steeds meer mensen kijken naar nieuwe manieren om rendement te bereiken met hun geld. Sparen op de bank levert vrijwel niets op, beleggen op de beurs wordt ervaren als risicovol en niets doen is ook geen aantrekkelijk alternatief… Welke investering levert meer resultaat op? Een aantal beleggers kiest ervoor om te beleggen in vastgoed – voor de verhuur. En dat lijkt helemaal geen slecht idee. Meer en meer mensen hebben dat idee: Ruim 188.000 woningen zijn inmiddels in de verhuur in de vrije sector – en hiervan wordt ruim 60% verhuurd via verhuurmakelaars. Is een woning verhuren ook wat voor u?

Huis verhuren? Pas op!

Niet doen! Een beginnend verhuurder die voor de eerste keer een woning gaat verhuren, ontvangt meestal een diversiteit van redenen van derden waarom het verhuren van een huis een erg belachelijk idee is. Enig veelgehoorde redenen tegen het verhuren van een woning die genoemd worden zijn onder andere:

  • De huurder valt u midden in de nacht lastig met zijn problemen.
  • De huurder installeert een wietplantage.
  • De huurder zal u failliet laten gaan.
  • De huurder maakt ruzie met de buurt.
  • etc, etc, etc…

Deze generalisaties zijn slechts deels gebaseerd op feiten. Investeren in een appartement is niet zonder risico’s. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de grote hoeveelheid werk die er bijkomt kijken om huurders te beheren. Deze verhuurders zijn na korte tijd uitgeteld omdat ze nooit hebben geleerd hoe ze een goede verhuurder kunnen zijn. Ze worden ingehaald door de feiten. Het verhuren groeit ze boven de pet. Ze zien het na een tijdje niet meer zitten. 

Wie het slim aanpakt, kan een mooi resultaat verkrijgen met de verhuur van een huis. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden juist een oplossingvraagstukken. Slimme verhuurders doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan verhuurmakelaars. Zij besteden een deel van de werkzaamheden van verhuur uit. Onder het motto: Wel de lusten, niet de lasten.

 

Vragen voor de verhuurder

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de beginnende verhuurder hoort men vaak dezelfde soort vragen. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te voorzien van een antwoord voordat hij/zij een appartement kan verhuren. Typische vraagstukken zijn:

  • Hoe controleer ik een (potentiële) huurder?
  • Kan ik mijn woning beter verhuren of verkopen?
  • Hoe kan ik voorkomen dat mijn huis een wietplantage wordt?
  • Wat moet ik opnemen in een huurcontract?
  • Valt mijn woning onder verhuur in vrije sector?
  • Wat doe ik als mijn huurder niet betaalt?
  • Welke verzekeringen zijn verstandig om te regelen?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun woning voor het eerst zullen verhuren, lijkt het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Verhuurmakelaar activiteiten

Een verhuurmakelaar kent op hoofdlijn 2 activiteiten: het zoeken naar nieuwe huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar een of meer van de volgende activiteiten uitvoert:

  • Vaststellen van uw verhuurdoel .
  • Incasseren van borg.
  • Sleuteloverdracht aan de huurder.
  • Aanbieden van de woning: het plaatsen van de woning op de eigen website, een groot aantal extra websites, social media en eventuele gedrukte media.
  • Informeren van bedrijven (voor expat verhuur) en zoekende huurders in eigen bestand.
  • Het screenen van een kandidaathuurder, met onder andere controle van kredietwaardigheiden aangeleverde legitimatiebewijzen.
  • Opstellen van een uitgebreid inspectierapport hoe de woning aan de huurder wordt opgeleverd.

De verhuurmakelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een geschikte huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met accurate contracten worden risico’s van verhuur beperkt. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de risico’s van de verhuur van een appartement. En kan helpen valkuilen te vermijden.

 

De ene verhuurmakelaar is de andere niet

Een verhuurmakelaar is van onschatbare waarde om de risico’s van verhuur te beperken. Er zijn echter grote verschillen tussen verhuurmakelaars. Welke activiteiten zij kunnen uitvoeren. Welke kosten zij zeggen te maken (vooraf) en welke kosten zij werkelijk bij u in rekening brengen (achteraf). Maar bovenal: welke belangen zij voorop stellen. Dienen zij uw belang of eigenlijk vooral hun eigen belang. Laat u goed informeren over de verhuurmakelaars in uw regio. En weet waar u op moet letten als u ze vergelijkt. 

Hoeveel gaat het opleveren?

Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een huis verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil is de winst van verhuur. Om te bepalen of het een goede investering betreft, zou u het kunnen vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur bijvoorbeeld vergelijken met het resultaat wat u zou behalen als u het vastgoed zou te koop aanbieden en dit geld op de bank zou zetten. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die in de meeste gevallen vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Dikwijls is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er zijn diverse rekentools waarmee u eenvoudig het resultaat van verhuur kunt bepalen. Een uitgebreide rekenmodel is bijvoorbeeld te downloaden op: een appartement verhuren.

Verhuur aan expats

Sommige verhuurders richten zich vooral op verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Meestal gelden expats als ideale huurders, aangezien zij vaak werken voor grote, gerenomeerde organisaties. Expats hebben daarom in elk geval een baan en dikwijls voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de organisatie dikwijls in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken dikwijls snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in sommige opzichten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben vaak wat hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van snelwegen en bereikbaarheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expats uit een andere cultuur komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expats in de regel plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatievormen zullen dus in het Engels moeten gebeuren. Mogelijk heeft u extra kosten bij het correct vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe verkeerde huurders vermijden?

Een van de ergste rampscenario’s voor verhuurders is dat zij verkeerde huurders in hun woning hebben toegelaten – en er nooit meer vanaf komen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon geluk of pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die de kans op verkeerde huurders enorm kunnen verkleinen. Het begint met uw huis: welke soort huurder komt hier op af? Een appartement dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders, dan een beroerd onderhouden appartement. Hoe wordt een appartement gepresenteerd? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving hebben veel invloed bij het aantrekken van de goede huurders. Verder is een persoonlijke ontmoeting met (potentiele) huurders iets om altijd te doen. Een treffen vertelt u veel meer dan 100 documenten. Maar uiteraard moeten ook de documenten (zoals id-card, werkgeversverklaring, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) voldoen. Tot slot, niet onbelangrijk, moet u een klik” hebben met uw huurders. Een minder onderbuikgevoel is in de meeste gevallen (in tegenstelling tot wat u wellicht elders hoort) een zeer goede voorspeller voor problemen in de toekomst.

Verhuur blijft de moeite waard

Het ziet er naar uit dat het verhuren van woningen ook in de toekomst interessant blijft. De komende jaren blijft er een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. De huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ze ooit waren. De alternatieven voor beleggen (zoals sparen) blijven voorlopig zeer onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. De prijzen van woningen blijven stijgen, waardoor bij verkoop mogelijk een extra winst behaald kan worden. Kortom: het vooruitzicht is dat ook het verhuren van woningen in de toekomst interessant blijft.

Huurprijzen blijven toenemen

Volgens Pararius is de algemene huurprijs van een woning in de vrije sector in Nederland medio 2016 met meer dan 6% toegenomen ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt zodoende uit op circa 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is vooral de laatste twee jaren de huurprijs in de Randstad erg hard gestegen. Een appartement huren in Amsterdam is nog steeds heel wat duurder dan bijvoorbeeld in een plaats als Amersfoort.

Verder: Airbnb stimuleert verhuur

Vooral woningen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste jaren sterk toenemen door verhuur via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar appartementen wordt groter, terwijl het aanbod achterblijft. Maar wat is verstandiger: verhuur via Airbnb of reguliere verhuur? Via Airbnbverhuur zijn in de meeste gevallen hogere huurprijzen te realiseren. Met name wanneer het een appartement betreft in een centrum van een van de grote plaatsen in het westen van Nederland. In het hoogseizoen is hierdoor een aantrekkelijke bron van inkomsten te realiseren. Echter, in laagseizoen is de vraag veel kleiner – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan de winst flink beperken. Verder zijn toeristische huurders niet altijd ideaal voor uw huis en/of de omgeving. Zij hebben minder belang bij een wat langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor beperkter rekening met appartement – en zijn daardoor best meestal niet de optimaalste huurders. Bedenk voor uw eigen situatie of u kiest voor Airbnb huurders of voor vaste verhuur. Toch heeft de Airbnb trend wel een gunstig effect op verhuur in het algemeen.

Verhuur van een appartement ook voor u interessant?

Een huis verhuren wat voor u? Dat hangt van een aantal zaken af. Hebt u een spaargeld dat u wilt beleggen in een woning? Hebt u een woning (of woning op het oog) dat in trek is bij huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Bent u bereid om zich te verdiepen in het vinden van betrouwbare huurders en hen te helpen met een fijne huurervaring? Dan is een appartement verhuren een interessante optie om winst te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw woning.

https://www.verhuurmakelaar.info/